Raport o reprywatyzacji warszawskiej cz. I

Raport o reprywatyzacji warszawskiej cz. I


By spoleczni - Posted on 18 listopad 2010

Na podstawie dekretu z dnia 26.10.1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m. st. Warszawy (Dz. U. nr 50 poz. 279) (zwany dalej „dekretem warszawskim” lub „dekretem”) wszystkie grunty warszawskie (art. 1) przeszły z dniem wejścia w życie dekretu na własność gminy m st. Warszawy. Po zlikwidowaniu gmin grunty warszawskie przeszły na własność państwa, później wraz z przywróceniem gmin wróciły do gmin; zatem od wejścia dekretu warszawskiego do dnia dzisiejszego grunty warszawskie są własnością publiczną. Dekret wciąż obowiązuje.

Budynki wybudowane na gruntach warszawskich po wejście dekretu w życie stawały się z chwilą ich wzniesienia – bez względu na to kto je wznosił – własnością właściciela gruntów, czyli gminy - zgodnie z zasadą prawa cywilnego, iż wszystko, co zostaje wzniesione na gruncie staje się własnością właściciela gruntu (superficies solo cedit). Oczywiście wzniesienie budynku na cudzym gruncie otwiera roszczenia z tytułu rozliczenia nakładów określone w kodeksie cywilnym. Zagadnienie to jednak jest poza reglamentacją dekretu warszawskiego.

Dekret bowiem rozwiązywał kwestię własności budynków posadowionych na uwłaszczanych gruntach warszawskich, które istniały w chwili wejścia dekretu w życie, a nie wybudowanych później.

Jeżeli przedwojenny właściciel lub jego następcy prawni będący w posiadaniu gruntu zabudowanego budynkiem w chwili wejścia dekretu w życie, złożyli w trybie i terminie określonym w dekrecie wniosek o przyznanie im na uwłaszczonym gruncie prawa wieczystej dzierżawy z czynszem symbolicznym (dziś-użytkowanie wieczyste) lub prawa zabudowy z opłatą symboliczną, a następnie uzyskali decyzję o przyznaniu prawa dzierżawy lub zabudowy zgodnie z wnioskiem - zachowywali prawo własności budynków posadowionych na gruncie objętym taką decyzją (art. 5 dekretu).

Jeżeli przedwojenny właściciel (inne uprawnione podmioty) wystąpił z wnioskiem jw., lecz otrzymał odmowę przyznania prawa dzierżawy wieczystej lub prawa zabudowy, wówczas (art. 9 dekretu) wszystkie budynki znajdujące się na gruncie objętym wnioskiem przechodziły na własność gminy, zaś były właściciel mógł domagać się od gminy odszkodowania. Przesłanką odmowy przyznania ww. praw mogła być niemożność pogodzenia korzystania przez właściciela gruntu z przeznaczeniem gruntu wg planu zabudowania lub niedochowanie wymogów formalnych. Instytucja odmowy była często nadużywana. W szeregu przypadków wniosek byłych właścicieli nie był rozpoznawany.

Opisane wyżej sytuacje nie dotyczą budynków nieistniejących w chwili wejścia w życie dekretu warszawskiego, a zatem nie dotyczą budynków nowych, wzniesionych przez kogokolwiek na wywłaszczonym gruncie po wejściu w życie dekretu warszawskiego - zarówno tych wzniesionych w miejscu gdzie przed wojną nie było żadnych budynków, jak i tych odbudowanych w miejsce budynków, które przed wojną istniały, lecz na skutek działań wojennych zostały zniszczone. Inaczej mówiąc nie jest możliwy legalny zwrot w naturze budynków wyłączonych spod działania dekretu, to jest takich, które nie istniały na gruntach warszawskich w chwili wejścia dekretu w życie.

Przedwojenny właściciel mógł również wystąpić z wnioskiem o dzierżawę wieczystą lub prawo zabudowy wywłaszczonego niezabudowanego gruntu. Dekret warszawski nie rozstrzygał jednak o budynkach przyszłych: co do statusu prawnego tych ostatnich właściwe są ogólne przepisy prawa cywilnego. Zasadą jest, iż budynek wzniesiony na danym gruncie staje się własnością właściciela gruntu (dawny art. 9 prawa rzeczowego z 1946 r., art. 231 kodeksu cywilnego - zasada superficies solo cedit), a zatem budynki wzniesione na gruncie, który stał się wcześniej na skutek dekretu warszawskiego własnością gminy, stawały się z zasady własnością gminy.

Obecnie „odzyskiwanie” budynków w oparciu o dekret odbywa się zwykle w trybie stwierdzania nieważności decyzji o odmowie przyznania dzierżawy wieczystej lub prawa zabudowy. Stwierdzenie nieważności takiej decyzji skutkuje anulowaniem wszystkich skutków takiej decyzji wstecz, od chwili jej wydania. Oznacza to, iż przyjmuje się fikcję, jak gdyby przejście własności budynku posadowionego na uwłaszczonym gruncie na gminę związane z odmową przyznania prawa dzierżawy wieczystej (zabudowy) nigdy nie nastąpiło. W konsekwencji stwierdzenie nieważności oznacza uznanie, iż nigdy dawni właściciele lub ich następcy prawni w istocie nie utracili własności budynków posadowionych na uwłaszczonym gruncie. Oczywiście chodzi o własność budynków, która im w chwili uwłaszczenia przysługiwała.

Stwierdzenie nieważności decyzji o odmowie przyznania prawa dzierżawy wieczystej (zabudowy) skutkuje sytuacją, iż wniosek o przyznanie takiej dzierżawy wieczystej (prawa zabudowy) złożony po wojnie wymaga ponownego rozpoznania. W rezultacie rozpoznania wniosku wydawana jest nowa decyzja. Zależnie od charakteru decyzji tzn. czy przyznaje ona prawo użytkowania wieczystego (tzw. decyzja reprywatyzacyjna) czy odmawia przyznania tego prawa, wydanie decyzji oznacza zgodnie z treścią dekretu odpowiednio: i) zachowanie własności budynku (art. 5 dekretu) przez właściciela albo ii) przejście własności budynku w trybie art. 8 dekretu warszawskiego na gminę.

Zwrot budynków otwiera kwestię rozliczenia nakładów. Jest to szczególnie istotne ponieważ zwykle budynki, o których mowa, były poważnie uszkodzone i zostały poniesione przez Biuro Odbudowy Stolicy, Ministerstwo Odbudowy i różne przedsiębiorstwa państwowe, a także osoby prywatne, ogromne nakłady na naprawę tych uszkodzonych budynków, co znajduje często odzwierciedlenie w formie hipotek ustanawianych na nieruchomościach w starych księgach hipotecznych. Należy zwrócić uwagę, że jak ktoś miał przed wojną dworek na wsi i na ten dworek uległ zniszczeniu podczas działań wojennych, to albo go odbudował sam, ale zwykle nie miał na to środków, albo po prostu go nie odbudował i dworek przestał istnieć - co nazywa się stratą wojenną. Ale jeżeli miał kamienicę przy Nowym Świecie, to Biuro Odbudowy Stolicy i inne osoby odbudowały tę kamienicę z publicznych albo prywatnych środków.

W szeregu budynków objętych zwrotem część mieszkań została sprzedana ich mieszkańcom. Ponieważ nie ma prawnej możliwości podważenia transakcji sprzedaży w sytuacji, gdy nabywcy działali w dobrej wierze, częstokroć osoby uzyskujące zwrot budynku w zakresie takich mieszkań występują i uzyskują odszkodowania za ich utratę na skutek działań gminy. Oczywiście odszkodowania są ustalane według zasad rynkowych.

Ciąg dalszy wkrótce na www.stronaspoleczna.pl

ZałącznikWielkość
Raport o reprywatyzacji.pdf280.44 KB
Etykietowanie